Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig

BGH Urteil vom 14.3.2017, AZ.: VIII ZR 50/16

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.

Hintergrund:

Die Jahresabrechnung war durch die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht beschlossen

Der Eigentümer der Wohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag muss dieser auch bestimmte Betriebskostenpositionen tragen. 

Im August 2014 erstellte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013, die mit einer Nachzahlung von 2.761 Euro endete. Eine Beschlussfassung über die WEG-Jahresabrechnung hatte zuvor nicht stattgefunden. Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten. Er beanstandet unter anderem, dass die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nicht genehmigt sei, sodass diese nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen könne. 

Ohne Erfolg!

Der Mieter muss die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter. Vielmehr muss der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt.

Laufend entstehende Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung beschlossen haben.

Zwar entsteht hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zur Kostentragung nicht schon mit der Entstehung der Kosten, sondern erst mit der Genehmigung der Jahresabrechnung per Beschluss. Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen. Der Mieter kann den Vermieter demnach nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen WEG-Beschluss über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.

 (BGH Urteil vom 14.3.2017, AZ.: VIII ZR 50/16)