Die Entscheidung steht: Die alte Hausverwaltung muss gehen. Jetzt kommt es darauf an, dass der Übergang reibungslos läuft und die neue Verwaltung tatsächlich besser arbeitet als die alte.
Seit der WEG-Reform 2020 ist der Wechsel rechtlich einfacher als je zuvor. In der Praxis scheitern Eigentümer aber nicht an der Rechtslage, sondern an der Umsetzung. Dieser Ratgeber führt Sie durch den gesamten Prozess – von der Suche über die Auswahl bis zur Übergabe. Die rechtlichen Details zur Kündigung selbst finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber Hausverwaltung kündigen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Abberufung jederzeit ohne Grund möglich seit der WEG-Reform 2020 (§ 26 Abs. 3 WEG)
- Vier Beschlüsse nötig: Abberufung, Vertragskündigung, Bestellung neue Verwaltung, neuer Verwaltervertrag
- Einfache Mehrheit reicht für alle Beschlüsse
- Mindestens drei Vergleichsangebote einholen (BGH, Az. V ZR 96/10)
- Zuerst neue Verwaltung suchen, dann kündigen, nie umgekehrt
- Übergabe aktiv begleiten und Fristen setzen
Inhalt
- Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Wechsel?
- Neue Hausverwaltung finden – Worauf es ankommt
- Hausverwaltung wechseln – Ablauf in 6 Schritten
- Übergabe – Die kritische Phase
- Typische Fehler beim Verwalterwechsel
- Sonderfall: Hausverwaltung wechseln per Umlaufbeschluss
- Sonderfall: Mietverwaltung wechseln als Einzeleigentümer
- Häufige Fragen zum Wechsel der Hausverwaltung
Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle juristische Beratung durch einen Rechtsanwalt. Alle Angaben ohne Gewähr.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Wechsel?
Nicht jeder Moment eignet sich gleich gut für einen Verwalterwechsel. Der ideale Zeitpunkt hängt von der Vertragslage und der Situation im Objekt ab.
Der einfachste Fall: Der Verwaltervertrag läuft ohnehin aus. Dann genügt es, rechtzeitig vor Ablauf eine neue Verwaltung zu bestellen und den alten Vertrag nicht zu verlängern. Keine Kündigung nötig, keine Abberufung, keine Konflikte.
Läuft der Vertrag noch länger, ist ein Wechsel trotzdem jederzeit möglich. Die Abberufung kann die Eigentümerversammlung ohne besonderen Grund beschließen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später automatisch. In dieser Übergangszeit läuft der Vertrag weiter, der alte Verwalter erhält also noch sein Honorar. Das ist der Preis für die Flexibilität.
Strategisch sinnvoll ist ein Wechsel zum Jahreswechsel oder direkt nach Erstellung der Jahresabrechnung. So vermeiden Sie, dass die neue Verwaltung eine Abrechnung für einen Zeitraum erstellen muss, den sie nicht selbst betreut hat. Das ist fehleranfällig und führt regelmäßig zu Problemen.
In bestimmten Situationen sollten Sie den Wechsel verschieben: Wenn eine größere Sanierung läuft und die alte Verwaltung die Maßnahme koordiniert, kann ein Wechsel mitten im Projekt riskant sein. Auch bei laufenden Rechtsstreitigkeiten, an denen die Verwaltung beteiligt ist, sollte der Übergang sorgfältig geplant werden. Und wenn die nächste ordentliche Eigentümerversammlung in wenigen Wochen ansteht, ist es meist sinnvoller, den Wechsel dort zu beschließen, statt eine Sonderversammlung einzuberufen.
Neue Hausverwaltung finden: Worauf es ankommt
Die Suche nach einer neuen Verwaltung ist der wichtigste Schritt im gesamten Prozess. Wer hier zu schnell entscheidet, wiederholt im schlimmsten Fall die gleichen Fehler.
Wo suchen?
Es gibt mehrere Wege, um potenzielle Hausverwaltungen zu finden. Das Mitgliederverzeichnis des Immobilienverbands Deutschland (IVD) listet Verwaltungen, die bestimmte Qualitätsstandards erfüllen und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Google-Bewertungen und Portale wie ProvenExpert geben einen ersten Eindruck, wie andere Eigentümer die Zusammenarbeit bewerten. Spezialisierte Vermittlungsportale wie Hausverwalter-Vermittlung.de oder HausverwalterScout leiten Anfragen an mehrere Verwaltungen weiter.
Und nicht zu unterschätzen: Empfehlungen von anderen Eigentümergemeinschaften in der Nachbarschaft. Wer eine Verwaltung kennt, die ein vergleichbares Objekt in der gleichen Stadt gut betreut, hat den stärksten Hinweis.
Wie viele Angebote einholen?
Mindestens drei. Das ist keine willkürliche Zahl, sondern geht auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs zurück (BGH, Urteil vom 1. April 2011, Az. V ZR 96/10). Danach müssen bei der Neubestellung eines Verwalters mehrere Vergleichsangebote eingeholt und den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Fehlt dieser Vergleich, ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar.
Damit die Angebote tatsächlich vergleichbar sind, empfiehlt es sich, allen angefragten Verwaltungen dieselben Objektdaten und einen standardisierten Leistungskatalog zur Verfügung zu stellen. Dazu gehören: Anzahl der Einheiten, Baujahr, technische Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage, Heizungsanlage), aktuelle Rücklagenhöhe und besondere Herausforderungen (Sanierungsstau, hohe Fluktuation, laufende Rechtsstreitigkeiten). Nur so können Sie Angebote sinnvoll vergleichen, statt Äpfel mit Birnen abzugleichen.
Auswahlkriterien für eine gute Hausverwaltung
Der Preis pro Einheit ist wichtig, aber er ist nur ein Kriterium von vielen. Wer allein nach dem günstigsten Angebot entscheidet, zahlt am Ende oft drauf, weil Sonderleistungen extra berechnet werden oder die Betreuungsqualität leidet.
Auf diese Punkte sollten Sie bei der Auswahl achten:
- Erfahrung mit vergleichbaren Objekten: Eine Verwaltung, die hauptsächlich kleine WEGs mit fünf Einheiten betreut, ist nicht automatisch die richtige Wahl für eine Anlage mit achtzig Wohnungen und Gewerbe im Erdgeschoss. Fragen Sie gezielt nach Referenzobjekten in ähnlicher Größe und Lage.
- Betreuungsschlüssel: Wie viele WEGs oder Einheiten betreut ein einzelner Verwalter? Ein Verwalter, der sechzig WEGs parallel betreut, wird Ihre Anliegen anders priorisieren als einer mit dreißig. Fragen Sie konkret nach.
- Erreichbarkeit und Reaktionszeiten: Gibt es feste Bürozeiten mit telefonischer Erreichbarkeit? Wie schnell werden E-Mails beantwortet? Gibt es eine Notfallnummer außerhalb der Geschäftszeiten? Das sind Punkte, die im Alltag den größten Unterschied machen.
- Digitalisierung: Bietet die Verwaltung ein Kundenportal, über das Eigentümer Dokumente einsehen, Anliegen melden und den Status offener Vorgänge verfolgen können? Digitale Hausverwaltung spart allen Beteiligten Zeit.
- Transparente Kostenstruktur: Was genau ist im monatlichen Grundhonorar enthalten und was wird als Sonderleistung berechnet? Typische Sonderleistungen sind: Wohnungsabnahmen, Mahnwesen, Durchführung außerordentlicher Eigentümerversammlungen, Betreuung von Sanierungsmaßnahmen. Ein günstiges Grundhonorar mit vielen teuren Extras kann am Ende deutlich mehr kosten als ein höheres Pauschalangebot.
- Berufshaftpflicht und Qualifikation: Hat die Verwaltung eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung? Ist sie Mitglied in einem Berufsverband wie dem IVD? Verfügt sie über die Erlaubnis nach § 34c GewO? Sind die Verwalter als „zertifizierte Verwalter“ im Sinne des § 26a WEG qualifiziert?
- Persönlicher Eindruck: Führen Sie ein persönliches Gespräch oder eine Videokonferenz, bevor Sie sich entscheiden. Wie geht die Verwaltung mit Ihren Fragen um? Nimmt sie sich Zeit? Antwortet sie konkret oder ausweichend? Der erste Eindruck sagt oft mehr als jede Hochglanzbroschüre.
Den neuen Verwaltervertrag prüfen
Bevor die Eigentümerversammlung den neuen Vertrag beschließt, sollte der Vertragsentwurf sorgfältig geprüft werden. Idealerweise übernimmt das der Verwaltungsbeirat oder ein Fachanwalt.
Achten Sie auf folgende Punkte: Die Laufzeit sollte bei einer Erstbestellung nicht länger als drei Jahre betragen, bei einer Wiederbestellung maximal fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Prüfen Sie, ob eine automatische Verlängerung vorgesehen ist und wie die Kündigungsfrist lautet. Klären Sie, welche Leistungen im Grundhonorar enthalten sind und was extra kostet. Und prüfen Sie, ob der Vertrag eine Regelung zur Herausgabe der Unterlagen bei Vertragsende enthält.
Manche Verwaltungen bieten eine Probezeit an, zum Beispiel einen Vertrag mit einjähriger Laufzeit für den Anfang. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie die neue Verwaltung noch nicht einschätzen können.
Hausverwaltung wechseln: Ablauf in 6 Schritten
Der folgende Ablauf gilt für WEG-Verwaltungen. Einzeleigentümer mit Mietverwaltung finden ihre Hinweise im Abschnitt weiter unten.
Schritt 1: Eigentümer informieren und Stimmung abfragen
Bevor Sie Angebote einholen oder eine Versammlung einberufen, klären Sie, ob eine Mehrheit den Wechsel mitträgt. Sprechen Sie mit den anderen Eigentümern, informell oder per Rundschreiben. Fragen Sie nach den konkreten Beschwerden und den Erwartungen an eine neue Verwaltung. Wenn sich abzeichnet, dass keine Mehrheit zustande kommt, sparen Sie sich den Aufwand. Gibt es eine klare Mehrheit, haben Sie gleichzeitig ein Bild davon, was die neue Verwaltung besser machen muss.
Schritt 2: Neue Hausverwaltung suchen und Angebote vergleichen
Holen Sie mindestens drei Angebote ein. Stellen Sie allen Kandidaten dieselben Objektdaten und denselben Leistungskatalog zur Verfügung. Führen Sie persönliche Gespräche. Bereiten Sie eine Vergleichsübersicht vor, die Sie den Eigentümern vor der Versammlung zur Verfügung stellen. Der Verwaltungsbeirat koordiniert diesen Schritt in der Regel, alternativ ein beauftragter Eigentümer.
Wichtig: Die Angebote und Eckdaten müssen den Eigentümern vor der Versammlung zugänglich gemacht werden. Ein Beschluss ohne vorherige Information über die Alternativen ist anfechtbar.
Schritt 3: Eigentümerversammlung einberufen
Die Abberufung der alten Verwaltung und die Bestellung der neuen Verwaltung müssen auf der Tagesordnung stehen. Alle vier Beschlusspunkte sollten als separate Tagesordnungspunkte angekündigt werden:
- TOP: Abberufung der bisherigen Hausverwaltung.
- TOP: Kündigung des bestehenden Verwaltervertrags.
- TOP: Bestellung einer neuen Hausverwaltung.
- TOP: Beschluss über den neuen Verwaltervertrag.
Der Verwaltungsbeirat kann die Einberufung beim amtierenden Verwalter beantragen. Weigert sich der Verwalter, können die Eigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG selbst eine Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel aller Eigentümer das schriftlich verlangt. Der Verwaltungsbeirat hat ebenfalls ein eigenständiges Einberufungsrecht (§ 24 Abs. 3 WEG).
Schritt 4: Beschlüsse fassen
Für alle vier Beschlüsse reicht eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Versammlung ist unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig.
Zusätzlich sollte die Versammlung eine Person bevollmächtigen, die Kündigung im Namen der Gemeinschaft auszusprechen und den neuen Verwaltervertrag zu unterzeichnen. Das ist in der Regel der Beiratsvorsitzende. Die Vollmacht wird dem Kündigungsschreiben beigelegt.
Tipp: Laden Sie die Kandidaten für die neue Verwaltung zur Eigentümerversammlung ein, damit sie sich und ihr Angebot persönlich vorstellen können. Das erleichtert die Abstimmung und schafft Vertrauen.
Schritt 5: Kündigung zustellen
Die Kündigung muss schriftlich per Einschreiben mit Rückschein an die alte Verwaltung gehen. Legen Sie den Abberufungsbeschluss und die Vollmacht bei. Ohne Vollmacht kann die alte Verwaltung die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen.
Alle Details zum Kündigungsschreiben, zu den Fristen und ein Muster zum Download finden Sie in unserem Ratgeber Hausverwaltung kündigen.
Schritt 6: Übergabe koordinieren
Setzen Sie der alten Verwaltung eine konkrete Frist für die Herausgabe aller Unterlagen. Binden Sie die neue Verwaltung frühzeitig ein. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll.
Übergabe: Die kritische Phase
Die meisten Probleme beim Verwalterwechsel entstehen nicht bei der Kündigung, sondern bei der Übergabe. Ein schlecht koordinierter Übergang kann dazu führen, dass die neue Verwaltung wochenlang nicht arbeitsfähig ist.
Was muss übergeben werden?
Die alte Verwaltung ist verpflichtet, sämtliche verwaltungsrelevanten Unterlagen herauszugeben: alle Verträge (Wartung, Versicherung, Dienstleister, Mietverträge), Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, Protokolle und Beschlusssammlung, Kontoauszüge und Kontounterlagen, Schlüssel und Zugangscodes sowie die Dokumentation der Instandhaltungsrücklage.
Das Gemeinschaftskonto: Wechsel oder Vollmacht?
Das WEG-Konto gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht der Verwaltung. Trotzdem ist der Kontozugang beim Wechsel ein häufiger Stolperstein.
Es gibt zwei Wege: Entweder die neue Verwaltung erhält Zugang zum bestehenden Konto, oder es wird ein neues Konto eröffnet. In beiden Fällen muss die Bank den Bestellungsbeschluss der neuen Verwaltung und eine Legitimationsprüfung erhalten. Das kann einige Tage bis Wochen dauern. Planen Sie diese Vorlaufzeit ein, damit die neue Verwaltung vom ersten Tag an Rechnungen bezahlen und Hausgeld einziehen kann.
Achten Sie darauf, dass das Konto auf den Namen der WEG läuft, nicht auf den Namen der Verwaltung. Das verhindert Probleme bei zukünftigen Wechseln.
Einarbeitung der neuen Verwaltung
Geben Sie der neuen Verwaltung Zeit, sich einzuarbeiten. Die ersten vier bis acht Wochen sind eine Übergangsphase, in der die neue Verwaltung das Objekt kennenlernt, sich in die laufenden Vorgänge einliest und die Kontakte zu Dienstleistern und Mietern aufbaut. Erwarten Sie in dieser Phase keine perfekte Performance. Geben Sie aber frühzeitig Feedback, wenn etwas nicht rund läuft.
Hilfreich ist ein gemeinsamer Begehungstermin am Objekt: Die neue Verwaltung lernt die Immobilie, die technischen Anlagen und die besonderen Eigenheiten vor Ort kennen. Idealerweise nimmt auch ein Mitglied des Verwaltungsbeirats teil.
Typische Fehler beim Verwalterwechsel
1. Erst kündigen, dann suchen
Der häufigste Fehler. Wer die alte Verwaltung abberuft, ohne eine neue in der Hinterhand zu haben, riskiert eine Verwaltungslücke. In dieser Zeit fehlt der Gemeinschaft ein handlungsfähiger Vertreter nach außen. Rechnungen können nicht bezahlt, Verträge nicht abgeschlossen werden. Suchen Sie immer zuerst die neue Verwaltung, bevor Sie die alte abberufen.
2. Nur auf den Preis schauen
Ein günstiges Grundhonorar bedeutet nicht automatisch niedrige Gesamtkosten. Manche Verwaltungen berechnen jede Sonderleistung einzeln: Mahnungen, Wohnungsabnahmen, Sonderumlagen, Begehungen, Korrespondenz mit Anwälten. Am Ende des Jahres kann eine vermeintlich günstige Verwaltung deutlich teurer sein als eine mit höherem Pauschalpreis. Vergleichen Sie immer die Gesamtkosten, nicht nur das Grundhonorar.
3. Angebote nicht vergleichbar machen
Wenn jede angefragte Verwaltung ihre eigene Leistungsbeschreibung liefert, sind die Angebote kaum vergleichbar. Verwenden Sie einen einheitlichen Leistungskatalog, den Sie allen Kandidaten vorlegen. So sehen Sie auf einen Blick, was enthalten ist und was nicht.
4. Übergabe nicht aktiv begleiten
Verlassen Sie sich nicht darauf, dass alte und neue Verwaltung die Übergabe unter sich regeln. Der Verwaltungsbeirat oder ein beauftragter Eigentümer sollte den Prozess aktiv begleiten, Fristen setzen und ein Übergabeprotokoll erstellen. Sonst fehlen am Ende Unterlagen, und niemand fühlt sich zuständig.
5. Neuen Verwaltervertrag nicht prüfen
Die Freude über die neue Verwaltung darf nicht dazu führen, dass der Vertragsentwurf ungeprüft durchgewunken wird. Achten Sie auf die Laufzeit, automatische Verlängerungsklauseln und die Definition der Sonderleistungen. Ein schlechter Vertrag kann dazu führen, dass Sie in zwei Jahren wieder wechseln müssen.
6. Zu wenig Einarbeitungszeit geben
Eine neue Verwaltung braucht vier bis acht Wochen, um sich in ein Objekt einzuarbeiten. Wer nach zwei Wochen die gleiche Perfektion erwartet wie nach zwei Jahren, wird enttäuscht. Geben Sie der neuen Verwaltung eine faire Chance, aber kommunizieren Sie Ihre Erwartungen von Anfang an klar.
Sonderfall: Hausverwaltung wechseln per Umlaufbeschluss
Nicht immer ist eine Eigentümerversammlung möglich oder sinnvoll. In kleinen WEGs oder wenn der amtierende Verwalter die Einberufung blockiert, kann ein Umlaufbeschluss eine Alternative sein.
Die Hürde ist allerdings hoch: Ein Umlaufbeschluss erfordert die Zustimmung aller Eigentümer (§ 23 Abs. 3 WEG). Nicht die Mehrheit, sondern wirklich jeder einzelne Eigentümer muss schriftlich zustimmen. Eine einzige fehlende Stimme macht den Beschluss unwirksam. In der Praxis funktioniert das daher nur bei sehr kleinen Gemeinschaften mit drei bis fünf Eigentümern, die sich einig sind.
Seit der WEG-Reform 2020 gibt es allerdings eine erleichterte Alternative: den Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit, wenn die Eigentümer zuvor per Beschluss festgelegt haben, dass Umlaufbeschlüsse auch mit Mehrheit gefasst werden dürfen (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Hat Ihre WEG einen solchen Öffnungsbeschluss gefasst, können Sie den Verwalterwechsel auch per Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit beschließen. Prüfen Sie, ob ein solcher Beschluss in Ihrer Beschlusssammlung existiert.
Fehlt der Öffnungsbeschluss und ist die allstimmige Zustimmung unrealistisch, bleibt der sichere Weg die Eigentümerversammlung. Verweigert der amtierende Verwalter die Einberufung, können die Eigentümer selbst eine Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG), wenn mehr als ein Viertel aller Eigentümer das schriftlich verlangt. Auch der Verwaltungsbeirat hat ein eigenständiges Einberufungsrecht.
Sonderfall: Mietverwaltung wechseln als Einzeleigentümer
Für Einzeleigentümer, die eine Mietverwaltung wechseln wollen, ist der Prozess deutlich einfacher. Es gibt keine Eigentümergemeinschaft, keine Versammlung und keine Beschlüsse. Sie entscheiden allein.
Der Ablauf in Kurzform: Prüfen Sie Ihren Verwaltervertrag auf Kündigungsfristen und Laufzeit. Suchen Sie eine neue Verwaltung und vergleichen Sie Angebote. Kündigen Sie den bestehenden Vertrag fristgerecht und schriftlich per Einschreiben. Beauftragen Sie die neue Verwaltung und koordinieren Sie die Übergabe der Unterlagen.
Bei der Auswahl gelten dieselben Kriterien wie bei der WEG-Verwaltung: Erfahrung, Erreichbarkeit, transparente Kosten, Referenzen. Achten Sie zusätzlich darauf, dass die neue Verwaltung Erfahrung mit Mietobjekten in Ihrer Region hat und die lokalen Mietpreisentwicklungen kennt.
Alle Details zu Kündigungsfristen und Rechtsgrundlagen bei der Mietverwaltung finden Sie in unserem Ratgeber Hausverwaltung kündigen.
Häufige Fragen zum Wechsel der Hausverwaltung
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen. Ein besonderer Grund ist nicht erforderlich. Der Verwaltervertrag endet nach der Abberufung automatisch spätestens nach sechs Monaten. Einzeleigentümer mit Mietverwaltung können den Vertrag unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist jederzeit ordentlich kündigen.
Der Wechsel selbst verursacht keine direkten Kosten. Es fallen keine Wechselgebühren an. Allerdings kann es sein, dass die alte Verwaltung nach der Abberufung noch bis zu sechs Monate ihr Honorar erhält, wenn der Verwaltervertrag erst dann endet. In dieser Übergangszeit zahlen Sie also möglicherweise zwei Verwaltungen parallel: die alte (laut Vertrag) und die neue (laut neuem Vertrag). Manche neue Verwaltungen bieten an, die Übergangszeit kostenfrei zu übernehmen, um der Gemeinschaft entgegenzukommen. Fragen Sie gezielt danach.
Von der ersten Entscheidung bis zur vollständigen Übergabe vergehen in der Regel drei bis sechs Monate. Die größten Zeitfaktoren sind die Suche nach einer neuen Verwaltung (zwei bis vier Wochen), die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung (drei bis sechs Wochen Vorlaufzeit) und die Übergabephase nach der Kündigung (zwei bis vier Wochen). Bei einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund kann es schneller gehen.
Nein. Die Abberufung ist ein Recht der Eigentümergemeinschaft, das die Verwaltung nicht verhindern kann. In der Praxis versuchen manche Verwaltungen, den Prozess zu erschweren: Sie verweigern die Einberufung einer Versammlung, setzen den Tagesordnungspunkt nicht auf die Einladung oder verzögern die Herausgabe der Unterlagen. Gegen all das gibt es rechtliche Mittel. Die Eigentümer können die Versammlung selbst einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Herausgabe der Unterlagen kann gerichtlich erzwungen werden, im Eilfall per einstweiliger Verfügung.
Die neue Verwaltung übernimmt die laufende Betreuung des Objekts, aber nicht die Haftung für Fehler der alten Verwaltung. Hat die alte Verwaltung zum Beispiel fehlerhafte Abrechnungen erstellt oder Beschlüsse nicht umgesetzt, haftet sie dafür weiterhin. Schadensersatzansprüche gegen die alte Verwaltung bleiben bestehen und können auch nach dem Wechsel geltend gemacht werden. Die neue Verwaltung muss jedoch mit dem Zustand arbeiten, den sie vorfindet. Fehlende Unterlagen, unvollständige Beschlusssammlungen oder ein Rückstau bei der Instandhaltung sind typische Altlasten, die den Einstieg erschweren.
Die Instandhaltungsrücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht der Verwaltung. Sie bleibt auf dem Gemeinschaftskonto und wird nicht „mitgenommen“. Die alte Verwaltung muss den vollständigen Kontostand dokumentiert übergeben. Prüfen Sie im Rahmen der Übergabe, ob der Kontostand mit der letzten Jahresabrechnung übereinstimmt. Abweichungen müssen sofort geklärt werden.
Ein einzelner Eigentümer kann die Verwaltung nicht allein wechseln, aber er kann den Prozess in Gang setzen. Er kann beim Verwaltungsbeirat oder direkt bei der Verwaltung beantragen, die Abberufung auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen. Gemeinsam mit anderen Eigentümern (mehr als ein Viertel) kann er eine außerordentliche Versammlung einberufen lassen. Die Entscheidung trifft dann die Versammlung mit einfacher Mehrheit.
Fazit
Der Wechsel der Hausverwaltung ist seit der WEG-Reform 2020 kein Kraftakt mehr. Entscheidend ist nicht die Rechtslage, sondern die Vorbereitung. Wer zuerst die neue Verwaltung sucht, die Angebote sauber vergleicht, die Eigentümerversammlung gut vorbereitet und die Übergabe aktiv begleitet, hat den Wechsel im Griff.
Die häufigsten Probleme entstehen durch Eile: zu schnell gekündigt, zu wenig verglichen, die Übergabe sich selbst überlassen. Nehmen Sie sich die Zeit. Ein gut geplanter Wechsel zahlt sich über Jahre aus.
Sie suchen eine neue Hausverwaltung in Berlin oder Cottbus? ABAKUS Immobilienmanagement begleitet den gesamten Wechselprozess – von der ersten Beratung bis zur vollständigen Übernahme aller Verwaltungsaufgaben.